Отвод территорий для малоэтажного жилищного строительства производится администрацией субъектов Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с их нормативными и правовыми актами, схемами территориального развития населенных пунктов районов и градостроительной документацией.
Основные требования к малоэтажному жилищному строительству на территории Российской Федерации регламентируются Сводом правил по проектированию и строительству (СП 30-102-99) «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»; СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания»; СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения»; СП 11-106-97 «Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан»; НПБ 106-95 «Индивидуальныежилыедома. Противопожарные требования».
В соответствии с действующим законодательством подготовку проектной документации обеспечивает застройщик. Решив построить жилой дом по индивидуальному проекту, застройщик должен самостоятельно выбрать лицензированную организацию, которая выполнит проект. К основным показателям проектного решения относятся:
- площадь застройки и размеры в плане;
- высота и этажность дома;
- планировочные показатели (общая площадь, жилая площадь).
Другие согласуемые части проекта — стилевые и колористические решения, решения по инженерному оборудованию. По заявке заказчика проект согласовывается с главным архитектором города (района) и утверждается местной администрацией. Один экземпляр согласованного и утвержденного проекта передается заказчику, другой сдается по акту на хранение в местный орган архитектуры и градостроительства. Это необходимо для последующей сдачи дома в эксплуатацию.
При строительстве индивидуального жилого дома необходимо соблюдать согласованные показатели проекта. При отступлениях от них необходимо выполнить новый проект и согласовать его повторно. Некоторые застройщики индивидуальных жилых домов не считают важной процедуру детальной разработки и утверждения проекта. Но это грозит тем, что уже построенный индивидуальный дом органы администрации могут признать самостроем.
Самострой — объект, построенный без получения необходимых на это разрешений. Ввести самострой в эксплуатацию гораздо сложнее, чем дом, построенный по заранее согласованному и утвержденному проекту. К тому же придется заплатить значительный штраф за незаконную постройку. Иногда застройщикам приходилось проводить обследование конструкций и инженерных сетей дома на соответствие нормативным требованиям с привлечением лицензированной организации и выполнять проект «по факту». В ряде районов действуют ограничения по высоте индивидуальной жилой застройки и специфические требования, которые самостоятельно учесть застройщику практически невозможно.
Многие застройщики уверены, что могут делать на собственном участке все, что заблагорассудится. Отсюда — самострой. По мнению застройщиков, самый экономичный способ возведения индивидуального жилого дома — просто построить его самостоятельно без разрешений и проекта. Здесь главная проблема в том, что самовольно построенного дома как бы не существует, а значит, он не является объектом недвижимости. Владелец самостроя не вправе им распоряжаться: дарить, продавать, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Способов легализации самостроя несколько:
- необходимая документация на возведенный объект недвижимости оформляется задним числом: по факту выполняется проект, оформляется разрешение на строительство;
- в специальную Комиссию по пресечению самовольного строительства пишется заявление о возможности сохранения самовольно возведенного объекта недвижимости; в случае положительного решения оформляется разрешение на строительство, а также все необходимые для ввода здания в эксплуатацию документы;
- через суд.
Процесс легализации самостроя более длителен и более дорогостоящ, потребует сбора большего количества документов и справок, чем оформление разрешительной документации по всем правилам.
После согласования проекта и получения всех разрешительных документов на строительство и до начала строительных работ проводится разметка дома на местности. Для этого привлекается геодезист, имеющий лицензию на такие виды работ.
Осваивать территорию разрешается после геодезического выноса земельного участка и закрепления его границ в натуре. Геодезический вынос — перенос проекта индивидуального жилого дома с чертежей на местность. Геодезист на участке размечает местоположение будущего дома, фиксируемое специальными колышками, выполняет разбивку осей. Геодезический вынос должна проводить специализированая организация, имеющая соответствующие лицензии.
После геодезического выноса оформляется акт передачи заказчику выполненных работ.
К строительству жилого дома застройщик приступает после согласования проекта и получения разрешения от Управления (отдела) архитектуры и градостроительства города (района).
Чтобы получить разрешение на строительство, застройщик должен представить пакет документов:
- заявление на получение разрешения на застройку садового (дачного) участка;
- постановление главы администрации (решение правления садово-дачного объединения) о разрешении обустройства и застройки участка;
- проект индивидуального жилого строения дома и других построек, согласованный в установленном порядке с органами архитектуры и градостроительства;
- акт о натурном установлении границ земельного участка и разбивки строений, красных линий и осей построек.
Временные строения, возведенные на период строительства основного жилого дома, сносятся застройщиком по окончании строительных работ и до принятия в эксплуатацию жилого дома.
Изменения в проекте на строительство жилого дома производятся с разрешения управления (отдела) архитектуры и градостроительства, утвердившего проект.
Без соответствующего разрешения управления архитектуры и градостроительства нельзя строить дополнительные хозяйственные сооружения, поэтому, если вы планируете в будущем возвести на участке гараж, сарай, хозблок, заранее внесите их в состав объектов, размещаемых на участке.
По окончании строительства застройщик обязан сдать жилой дом приемочной комиссии, утверждаемой администрацией города (района). Приемка дома в эксплуатацию производится на основании заявления застройщика. Дом считается принятым в эксплуатацию после утверждения материалов приемочной комиссией и получения застройщиком постановления. Для регистрации права собственности на возведенный жилой дом застройщик представляет в орган государственной регистрации постановление комиссии о приемке дома в эксплуатацию.
