СуперСадовод
  • Размер предоставления налогового вычета по НДФЛ

    Юридические вопросыВопрос:

    Физическое лицо в 2012 г. продает не завершенный строительством жилой дом и земельный участок, находившиеся в его собственности менее трех лет. В каком размере будет предоставлен имущественный налоговый вычет по НДФЛ в отношении указанных объектов?

    Ответ:

    По мнению Минфина России, при продаже земельного участка возможно использование права на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ в размере 1 000 000 руб. и при продаже не завершенного строительством жилого дома — в размере, установленном для иного имущества (250 000 руб.). Однако существует иная точка зрения на рассматриваемую проблему.

    Обоснование:

    В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имел право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб.

    По мнению Минфина России (Письмо от 14.09.2010 N 03-04-08/10-199, доведено до налоговых органов Письмом ФНС России от 05.10.2010 N ЯК-37-3/12611@), не оконченный строительством жилой дом не поименован в перечне объектов, при продаже которых предоставляется имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 руб., этот объект относится к иному имуществу, при продаже которого данный вычет предоставляется в размере 250 000 руб. (аналогичная точка зрения изложена в Письме Минфина России от 15.12.2011 N 03-04-05/7-1049).

    Таким образом, при продаже земельного участка возможно использование права на получение имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб. и при продаже иного имущества (не завершенного строительством жилого дома) — в размере, установленном для иного имущества (Письмо Минфина России от 06.02.2012 N 03-04-05/7-118).

    Однако существует иная точка зрения на рассматриваемую проблему.

    Положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ разделяют имущество на две категории:

    1) объекты недвижимого имущества (жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики, земельные участки и т.д.);

    2) иное имущество.

    Из указанных норм непосредственно не следует, что они исключают возможность отнесения не завершенных строительством объектов к первой категории.

    Так, например, использование дач и садовых домиков не требует получения разрешения на ввод в эксплуатацию, а значит, формальное основание, позволяющее отграничить законченную строительством дачу (садовый домик) от неоконченной, отсутствует. То есть даже если имеет место фактически не законченный строительством дачный домик, но в документации этого отражено не будет, то в случае его продажи он может быть отнесен к первой категории имущества.

    В этой же норме предусмотрена возможность предоставления налогового вычета в связи с продажей земельного участка, при оценке стоимости которого подлежат учету и неразрывно связанные с ним объекты недвижимого имущества.

    Также НК РФ не содержит положений, позволяющих относить не завершенный строительством жилой дом к иному имуществу (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2010 N А13-7028/2009).

    Таким образом, можно прийти к выводу, что в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ имеет место пробел по вопросу о том, к какой категории относить названные в нем объекты недвижимого имущества, если их строительство не завершено.

    Вместе с тем все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ).

    При этом следует отметить, что согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, в частности, на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством.

    Из толкования ст. 220 НК РФ официальными инстанциями следует, что при продаже не завершенного строительством объекта недвижимого имущества покупатель получает право на налоговый вычет как на жилой дом, а продавец такого права не получает. То есть при совершении одной и той же сделки стороны договора ставятся в неравное положение в отношении своих налоговых обязанностей. Это не соответствует конституционному принципу равенства граждан перед законом.

    Согласно п. 2 ст. 3 НК РФ налоги и сборы не могут иметь дискриминационный характер. Исходя из смысла закона усматривается, что законодатель намерен был освободить от налогообложения обладателей недвижимого имущества, предназначенного для иного пользования.

    На наш взгляд, в рассматриваемой ситуации следует системно толковать положения пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (данный подход следует из п. 4.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П).

    Поскольку не законченный строительством объект относится к недвижимому имуществу, на него распространяется тот же режим, как и на дом, квартиру, комнату или долю (долей) в них, земельные участки и иные объекты недвижимости, используемые для личных нужд. При продаже не законченного строительством жилого дома налогоплательщик вправе воспользоваться вычетом на общих основаниях, то есть по правилам для продажи жилого дома (в размере 1 000 000 руб.).

    А.В.Телегус
    Член Палаты налоговых консультантов
    Российской Федерации
    07.09.2012



  • Нравится
    Оставьте Ваш комментарий

    Пожалуйста напишите комментарий



    Яндекс.Метрика